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河南省房地產估價技術指引之七

2020/12/23 15:42:15 次瀏覽 分類:行業信息    作者:    來源:本站

河南省房地產估價技術指引之七

——收益法運營費用中房屋維修費的計算

收益法運營費用中房屋維修費計算是房地產估價的難點之一,其取值基數及費率確定存在依據不充分、操作不規范等問題,為客觀、準確計算房屋維修費,特制定本技術指引。在河南省轄區內從事房地產估價業務除遵守《房地產估價規范》等技術標準外,還應遵守本估價技術指引。

一、運營費用中房屋維修費的涵義

收益法運營費用中房屋維修費是價值時點后、收益期內,為保障房屋在原設計施工狀態下正常使用,房地產權利人每年應當支付的維修維護費用。不包括下列部分:

(一)因施工質量缺陷、不可抗力或相鄰關系損害等造成的額外修繕費用;

(二)為提升房屋使用功能而進行的升級改造費用;

(三)業主已經交納維修資金用于公共部位專項維修的部分;

(四)為若干年后重置建造房屋而提取的年金或年費。

二、房屋維修費計算方法

房屋維修費計算有兩個路徑:一是以房屋建筑安裝工程費的一定比例計算,稱為間接計算法;二是計算易損部分平均年維修費用,稱為直接計算法。

  1. 間接計算法

    間接計算房屋維修費一般以建筑安裝工程費為基數計算,應把握兩點:一是確定獨立使用房屋年平均提取維修費(全部應維修的費用)占建筑安裝工程費(造價)的比例;二是測算不同類型房屋各結構組成占建筑安裝工程費的比例。

  1. 獨立使用房屋年平均提取維修費占建筑安裝工程費比例

    根據物業管理相關統計結果,以房屋建安造價與建筑壽命期維修養護管理費用的平均比率1:1為前提進行測算。

  2. 運營費用中應當提取的維修費占全部應維修費用比例

    運營費用中應當提取的維修費占全部應維修費用比例 = 獨立使用房屋年平均提取維修費占建筑安裝工程費比例×專有部分需維修項目造價比例之和÷全部應維修項目造價比例之和

    (二)直接計算法

    直接計算房屋維修費,是對需要維修項目進行分類,并計算其維護更新的平均年提撥款,相加之后直接作為年維修費用。專有部分維修項目按其耐用年限一般分為三大類:①樓地面;②門窗、內粉刷、頂棚;③水衛、電照、暖氣、燃氣及特種設備等。從房屋維修費的本質上講,直接計算的準確性、可靠性更高一些。

    三、房屋維修費計算中應注意的其他問題

    (一)應根據不同房地產類型確定維修費計算范圍

    已交存專項維修資金的房屋,維修費只計算專有部分。因未來是否續交專項維修資金無法預測,如何補交也無規定和慣例,可根據首次交存時間及估價對象剩余收益年限對計算的維修費(或比例)適當調整,無法考慮此項因素時,宜在報告中給予提示。未交存專項維修資金的房屋,維修費應計算全部需要維修部分。

    (二)房屋質量及相關設施設備品質影響維修費

    相同類型的房屋,質量越高,設施越好,其建筑安裝造價越高,需要維修更新的周期也越長,計算房屋維修費時應根據具體情況進行調整。

    (三)配套房屋維修費應一并計算

    收益性房地產的附屬配套房屋,即使不進行權屬登記,只要列入估價范圍,也應計算房屋維修費用。

    (四)裝飾裝修房屋維修費計算

    當估價對象年凈收益為含裝飾裝修下的收益時,運營費用中房屋維修費應含裝飾裝修部分,宜根據房屋用途、檔次及裝飾裝修分類、質量,宜采用直接計算方法計算裝飾裝修維護更新的平均年提撥款。如果以建筑面積單價進行評估計算,應換算成建筑面積單價。

    (五)各類房屋的維修費提取比例應預先測算

    估價機構和估價師應事先測算各類房屋的維修費提取比例范圍,將其作為估價數據庫資料,逐步形成機構內部的估價參數體系,供估價計算時選取,并在報告中敘述該參數的來源、依據。因各地不同結構、不同樓層、不同檔次的房屋維修部分占建筑面積造價的比例不同,維修費提取比例也存在差異,不宜用一個維修費提取比例涵蓋所有估價對象房屋。

           該指引202111日起實施

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