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如何運用收益法評估酒店房地產

2019/7/1 7:51:39 次瀏覽 分類:專家視點    作者:花開麗園 估價師平臺    來源:花開麗園 估價師平臺

本文在充分認識酒店及酒店房地產的基礎上,分析三大評估方法對酒店房地產價值評估的利弊,重點介紹運用收益法評估酒店房地產的技術思路及測算方法。

關鍵字:酒店、酒店房地產、收益法


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酒店及酒店房地產


酒店的概念

酒店是為大眾準備住宿、飲食與服務的一種建筑或場所,具體地說酒店是以它的建筑物為媒介,通過出租客房、餐飲及綜合服務設施向客人提供服務而獲得經濟收益的組織。


酒店類型

酒店從其自然屬性和社會屬性的角度可按市場需求、管理性質、所處區位、設計風格、建筑規模等因素進行劃分。

1、按市場需求劃分:經濟型、商務型、會議型、產權型、度假型、旅游型、機場型等。

2、按管理性質劃分:自主經營、連鎖經營、集團管理。

3、按所處位置劃分:城市型、鄉村型、山谷型、濱海型等。

4、按設計風格劃分:傳統型、現代時尚型、復古型、主題型等。

5、按酒店建筑規模劃分:小型酒店、中型酒店、大型酒店。

在評估過程中,估價師對評估酒店所屬類型的判別和認定,可對判斷其酒店經營狀況、客房入住率、餐廳上座率、會議室使用率、酒店收益的分配等有所幫助。例如一個旅游型的集團管理式酒店,它的整體收益受旅游季節(淡季、平季、旺季)的影響產生差異,且歸屬于權利人的酒店收益中應扣除支付給酒店管理公司的相關費用。


酒店房地產

酒店房地產由土地、建筑物、附著物、內部裝修四部分組成,且酒店房地產能通過酒店客房及其它功能配套的經營而產生收益,屬于經營性房地產。


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酒店房地產價值評估的傳統方法

基于對酒店房地產的認識,我們可采用成本法、市場比較法、收益法求取酒店房地產的價值,三大方法各有利弊,估價師應根據估價對象的自身特點、所收集的資料及信息狀況選取評估方法。


成本法

成本法是建造具有同等設施水平的房地產所需耗費的各項費用之和為主要依據,再加上一定的資金利息和計劃利潤,并扣除相應的折舊來確定房地產價格的估價方法。

此種方法目前還是許多酒店業不夠發達,經營狀況一般的酒店房地產評估所使用的主要方法之一,操作起來比較簡便。具體操作時需要注意的是折舊額的求取,在酒店資產中短壽命項目(如裝修)的折舊年限與建筑物的折舊年限是不同的,需要分別計算后加總。另外,酒店的建筑結構、設計風格、檔次使酒店開發成本及裝修成本與一般的民用建筑差異較大,評估過程中,應要求酒店權利人提供決算書及相關工程合同作為參考依據。這種方法主要缺陷是對于收益較好的酒店不能夠客觀的反映酒店收益的價值。


市場比較法

市場比較法的假設前提是酒店購買方只愿意支付不多于近期同類酒店交易金額的價格。從理論上講此方法能夠客觀反映酒店的真實價值,但是作為特殊的物業類型,酒店房地產目前交易市場尚不夠成熟,國內酒店交易案例較少。其次,既使有個別酒店的交易案例,由于酒店物業實體狀況差異性較大,估價機構也很難取得案例可靠的交易信息和交易條件。再者,不同酒店的規模、質量、市場定位和設施、商譽、管理等方面往往存在較大差異,修正起來也比較困難。所以目前采用市場法來求取酒店價值的不多見。但對于交易活躍的產權式酒店可以采用市場比較法。


收益法

收益法是在酒店持續經營的前提下,收益法將酒店未來有效經營年期內各年的正常純收益,折算到估價時點上的現值,求其之和得出酒店價格。這種方法能夠較為客觀的反映出酒店房地產產生的價值,也是酒店評估中采用最多的方法。酒店房地產收益的求取分出租和自營兩種而有不同的處理方式,出租經營的多半是經濟型酒店,而且大多有長期租約,采用一般的出租經營型收益物業評估方法來操作。本文主要介紹自營性酒店收益價值的求取思路和方法。


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運用收益法對評估自營性酒店房地產價值


技術思路

? 首先測算各類型收入及各種類型的運營費用,得出年總經營收入和年總經營支出;

? 確定酒店行業利潤;

? 將總經營收入扣除年總經營支出和酒店行業利潤,得到年總純收益;

? 選取適當的報酬率,將未來預期各期的凈收入,折算到估價時點上的現值,求其之和得出剩余使用年限的收益價值;

? 因未來酒店內部裝飾和功能上的折舊,考慮每十年應該進行一次重新裝修,并對其折現;

? 收益價值扣除裝修改造折現費用,即為酒店價值。


測算過程

1、酒店收入構成及求取方法

酒店收入通常包括:客房收入、餐飲收入、會議收入、娛樂康體收入、其他收入等收益。

(1)、酒店客房收入的求取

客房有效毛收入=(**客房數×**客房門市價×折扣率×入住率)+(**客房數×**客房門市價×折扣率×入住率)+(……)

折扣率和入住率的取值可以在企業提供的基礎上,再結合調查周邊同類型酒店資料或查詢當地旅游資訊進行客觀合理的判斷。

(2)、餐飲收入的求取

筆者認為餐飲收入的求取方法有兩種:

方法一為調查酒店餐廳的座位數、人均消費額、上座率。即餐廳有效毛收入=座位數×人均消費額×上座率

方法二則通過行業統計信息,采用酒店收入的一定比率來求取。比如,在我國,酒店的餐飲收入一般約占酒店收入的30%-40%,經營管理好的則可超過該比率(約占總收入的60%-65%)。

(3)、會議收入的求取

會議收入同餐飲收入的計算方法較為相似,需調查會議室的間數、收費及平均使用率或者是采用客房收入的一定比率來求取。即會議室有效毛收入=間數×收費×平均使用率

(4)、娛樂、康體收入

娛樂、康體收入包括KTV、洗浴中心、健身中心、棋牌中心等收入,每項收入估算方法同餐飲相同。

(5)、其它收入的求取

其它收入包括電話房、商務中心、洗衣房、車隊、商務柜臺、小商場等收入,此項目瑣碎,最佳為采用行業統計信息來估算。

2、酒店運營費用的求取

酒店運營費用包括五大部分:營業成本、營業費用、管理費用及財務費用、有關稅費。

求取酒店運營費用有兩種方法,其一是依據該酒店前3年-5年經審計的財務報表中各項支出占總收入的平均比率來求取。另外可以通過行業統計信息,采用一定比率來求取。

3、酒店行業利潤

通過市場調查及查詢行業相關統計數據,結合酒店自身的經營狀況,確定此類型酒店的行業利潤率。公式為:酒店行業利潤=酒店年總經營收入×行業利潤率

4、房地產年純收益

酒店年純收益為酒店年經營收入扣除酒店年經營支出再扣除行業利潤后的收益。

即房地產年純收益=酒店年總經營收入-酒店年總經營支出-酒店行業利潤

5、報酬率

通常采取累加法確定估價對象的報酬率,重點在根據酒店房地產自身及其所在行業、區域、市場等確定投資風險的補償等。

6、裝修改造費折現

酒店為保證持續穩定的經營收益,每十年左右將會重新翻新一次,在剩余土地使用年限內,確定估價對象需進行裝修改造次數及改造費用,并對其進行折現。

7、酒店房地產單價求取

將未來預期各期的純收益,折算到估價時點上的現值,求其之和得出剩余使用年限的收益價值,扣除裝修改造折現費用,即為酒店價值。分攤到建筑面積上,即為酒店房地產的單價。


結語

運用收益法進行酒店房地產價值的評估,合理的估算酒店在其未來有效經營年期內各年純收益是至關重要,其估算項目繁瑣,調查內容復雜、參數選取多,需要估價人員進行深入、細致的分析和總結,努力使估價結果的更加合理、客觀。(國策評估 錢嶸)

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