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房企“過冬”模式開啟: 11月融資超千億 拿地銳減

2018/11/30 15:44:03 次瀏覽 分類:專家視點    作者:本報記者 張曉玲 實習生 孫藝萌 林詩苑    來源:21世紀經濟報道

11月以來,房地產市場持續低迷,房企銷售不見明顯起色,償債高峰也已到來。

在此背景下,利用近期資金面的相對寬松,多家房企開始密集融資。據中原地產統計,截至11月28日,當月房企融資合計已逾1000億。

開源的同時還需節流,龍頭房企拿地熱情持續“退燒”。統計顯示,TOP25房企9-11月拿地金額分別合計僅767億、720億、394億。相應地,今年的土地市場也創造了近6年來最高的流拍紀錄。

拿地的謹慎體現了房企對風險的研判。未來,房企還將面臨市場持續下滑的壓力,全行業“過冬”模式已正式開啟。

密集融資

銷售,作為房企最核心的現金流來源,在10月進一步走低。

川財證券顯示,10月單月TOP100房企銷售規模為7846 億元,較9月下降了921億元,降幅為10.5%,已連續三個月下降。

另一方面,房企的償債高峰已到來。Wind數據顯示,年底以前,房企共有81只債券即將到期,總共需要償還金額為526.73億元;此外,臨近年底,又是各種賬款結算的高峰,房企的現金流壓力愈大。

11月以來,房企開始新一輪密集融資。保利地產100億永續中期票據獲批、恒大增發10億美元優先票據、碧桂園計劃發可換股債集資10億美元;龍湖、華夏幸福也分別發行了105億、80億的公司債。

11月27日,7家房企公告發行債券;另據記者統計,僅近2天就有12家房企披露融資計劃或公告票據發行,累計規模約300億。

如此密集的融資背后,是監管部門的微妙調節。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱,房企能否發債,關鍵在于監管的態度,近期發債審批趨于寬松,出現了密集發債。

協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖也表示,房企的資金壓力比想象的更大,監管機構改變了之前的態度稍微放松,允許規模較大的房企優先發債。

黃立沖表示,明年和后年是房企債務集中到期年,上半年由于政策關系沒法發債,房企趁現在政策稍寬松都在加緊發債,即使利率提高也要發。

值得關注的是,今年6月發改委的新規規定,房企海外發債只能用于償還舊債,不能用于買地投資。如時代中國11月20日公告,將發行于2020年到期的3億美元優先票據,利率為10.95%,擬用作其若干現有債務再融資及一般營運資金用途。

Wind數據顯示,時代中國2019年3月21日將有兩筆債務到期,總額大約6.88億。

此外,恒大地產計劃增發2020年到期的5.65億美元債券,則用于緩解公司短期債務償付壓力。

黃立沖認為,明年是中國房企的生死之年,今年的融資是生死時速的賽跑。

嚴躍進提醒,發債后,雖然資金壓力會有所減緩,但也會帶來很多新問題,比如債務兌付的疊加等。特別是明年市場的降溫風險,使得兌付壓力增加,這是值得警惕的。

一位銀行人士表示,密集發債讓房企的資金壓力得到了緩解,但融資利率也在上升。“今年房企融資成本明顯提升,龍頭房企的境內公司債成本基本不超過5%,但境外發債一般都超過7%甚至10%”。

謹慎拿地

“過冬”模式下,房企的資金壓力更直接地反映到投資、買地上,拿地的態度、動作,往往代表著企業對市場的判斷。

數據顯示,土地市場今年持續“退燒”,即使龍頭房企也不例外。

根據中原地產研究中心統計,11月,25家龍頭房企拿地金額已連續3個月低于千億,連續三月拿地分別為767.51億、720.9億、394.6億,這樣的情況在近4年來是首次出現。今年9月以前,他們的拿地金額普遍在1200-2000億。

以碧桂園為例,2018年1-6月每月拿地金額均在100億以上,上半年累計拿地1136.05億,8-10月拿地僅為26.05億、15.91億和11.78億,11月更是停止了拿地。

黃立沖分析,前25強房企持續減少拿地,是因為龍頭房企整體不太看好市場,尤其是民營地產企業,而國有地產企業在拿地方面則要進取很多。

黃立沖指出,因為國有房企依然有銀行支持,且一般來說其財務都比較穩健;而很多民企房企確實沒有錢了,他們要先考慮生存。

數據顯示,11月拿地金額排名前四的房企中,央企華潤置地拿地69.28億元,保利也將10.36億土地納入囊中。

中原地產進一步指出,當下一二線城市雖然土地供應明顯增加,但積極參與土地市場的大部分都是地方國企、央企,市場整體對后市的預期逐漸降溫;而且,目前出讓的土地大部分都有各種配套、限價限售等政策,使得龍頭房企在一二線土地招拍掛市場拿地銳減。

因此,龍頭房企參與招拍掛市場非常少,而更多出現在股權交易市場。比如萬科等企業,最近更多是收并購拿地,截至目前,萬科在年內已獲得了華夏幸福、海航、恒大旗下多個項目股權。

房企“過冬”更直觀的是土地市場上,大量土地流拍。中原地產研究中心統計數據顯示,截至11月29日,一二線城市合計住宅土地年內流標高達282宗,同比上漲143%,為最近6年來最高記錄。

不僅一二線城市,三四線城市土地流標也處于高位。數據顯示,年內三四線城市流標住宅土地944宗,2017年同期為766宗,同比上漲23%。疊加一二線城市,合計住宅土地流標11個月高達1126塊。

雖然截至目前,流標土地占比依然很低,但中原預計,隨著樓市降溫持續,未來土地流標可能繼續明顯增加。

“今年經歷了史上最密集的調控政策潮。租售并舉、共有產權、限售等房地產長效機制已經逐漸落地,更清晰的長效機制在加快制定布局。”中原研究指出,房地產銷售繼續低迷,單月成交連續2個月同比下調,金九銀十退燒,樓市已接近拐點。預計2019年很可能出現同比成交量的累計下調。

嚴躍進預計,近期房企獲得融資審批的概率相對增大,資金壓力有所緩解,但整體市場仍將降溫。中原亦表示,整體看調控政策還在繼續升級加碼,房企資金鏈將持續緊張,土地市場的低迷將持續。

大多數房企都在調整適應以度過這個冬天。萬科內部人士透露,公司正在全員動員以完成6300億的年度銷售回款;萬科總裁祝九勝也密集會見多路銀行業人士,以獲得他們的支持為萬科客戶放貸,完成這一任務。

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