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樓市過冬!部分地區開發商虧錢賣房

2018/11/30 15:38:48 次瀏覽 分類:專家視點    作者:泰勒    來源:中國基金報

近期樓市不平靜,一旦有風吹草動,就觸及普羅大眾敏感的神經。

“北京限競房賣不動”、“深圳房市要搞熔斷”等新聞,都顯示房地產行業進入由熱至冷的拐點,樓市寒冬仿佛真的到來了。

基金君梳理了最近樓市的7大現象。

現象1:業主降價15%賣房,中介半年沒接單

據報道,在調控政策的實施下,一線城市的樓市降溫態勢很明顯。

以深圳為例,今年10月份,深圳市新房成交量環比下降18.3%,每平米成交均價5.4萬元左右,環比微跌。而二手房市場更是表現冷清,一些中介甚至表示,他們已經半年沒有接單了。

深圳鏈家房地產中介王軍稱,由于成交量一直處于低迷的水平,目前二手房價格已經出現了松動,不少業主現在都將自己手中的價格下調10%左右,甚至有15%,即使在這樣的下調幅度下,二手房成交量依然沒有上升的趨勢。

王軍稱,目前市場上不少新房樓盤都在打折,價格甚至比二手樓盤更加便宜。

深圳某新房樓盤銷售人員稱,現在的折扣是認購有95折,還有就是促銷的97折,在規定時間內,交齊首期款還有一個98折。95、97加98折,等于差不多9折。

由于二手房量價的持續低迷,市場上的中介人員也在流失。深圳某房地產前中介陳紹喜十月底剛剛從做了七年的房地產中介公司辭職,他稱今年市場一直不好,我們也是很努力地推介,但是成交量非常小,成交少工作壓力大,所以就選擇辭職休息。

現象2:北京四環內房子竟滯銷

北京樓市是房地產市場的“帶頭大哥”,走勢具有風向標意義。“日光盤”甚至是“夜光盤”都不在話下。

而這一次,事情正在起變化。

近日,北京市豐臺區某項目,緊鄰地鐵10號線,銷售限價為每平米66000元左右,但首批300多套房源開盤10天后,仍然沒賣完。

如果這是北京遠郊區域的樓盤,尚可理解。這次的樓盤,可是“號稱”北京四環以內的稀缺房源。事情就值得回味了。

去年,為緩解北京核心城區的土地資源緊張狀況,北京市規劃國土委就明確四環內嚴控新增建設用地。也就是說,不僅近年來四環以里已鮮有新房項目,未來也不會新增住宅供地指標了。

可正是這樣奇貨可居的地段,房子也滯銷了。

中原地產研究中心提供的數據顯示:目前已有29個“限房價 競地價”商品房項目入市,總建筑面積約205萬平方米,約17000多套,目前已網簽3000多套,網簽率僅18.5%,只有部分位置較好的項目去化情況較好,大部分項目的網簽率甚至低于18.5%的平均水平。

而未來,已確定將有480萬平方米的供應入市。業內人士預測:2019年入市規模將至少是2018年的2倍。

中原地產首席分析師張大偉分析:2018年只是限競房的先頭部隊入市,未來起碼還會有四萬套左右的限競房入市,他們之間的唯一的競爭杠桿就是價格,帶來的結果是一旦價格戰開始,就有可能會出現一些項目,降價的幅度比較大。

現象3:開發商急了?樓盤虧本大甩賣

有房企低于拿地價賣房!

曾經瘋狂的廈門樓市一去不復返。

日前,專注高端樓盤開發的中國金茂在廈門的樓盤進行特價銷售,而銷售價格比此前金茂拿地樓面價還低。這意味著,金茂選擇在樓市下行區間虧本賣房。

根據房天下官網顯示,廈門翔安金茂悅目前均價28000元/平方米。該樓盤動態顯示,10月中旬,翔安金茂悅推出50套內部認購房源,單價25000元/平方米。而該項目在廈門網上房地產上顯示的擬售價格在41000 元/平方米左右。

廈門翔安金茂悅主推7號和8號樓,面積從70平方米~120平方米,目前價格在25000元/平方米~28000元/平方米之間,主推樓盤現場還可優惠。

2017年9月,廈門迎來“金九”的最后一場土拍,當時超過10家開發開發商報名參與,最后,金茂以20.91億元競得翔安區2017XP08商住地塊,成交樓面價29450.7元/平方米。

如此看來,即便以28000元/平方米來計算,這一價格比樓面價還便宜了1451元/平方米。

“樓板價”就是一平方米的房子要分攤的土地成本。一個精裝修的樓盤在開發過程中,開發商除了要支付地價,還要承擔建造成本、裝修成本、園林建設成本,還要支付員工工資、銀行利息和各種稅賦。

因此,正常的售價往往比“樓板價”高很多,在二線城市里接近翻倍,在一線城市里也會高出50%以上。廈門該開發商斷腕求生,恐怕是樓市嚴控之下現金流出了嚴重問題,只能快速處理了。

現象4:房貸利率再現松動

三季度以來,一二三四線城市房地產市場普遍降溫,不確定性進一步增加。作為樓市最重要的支撐工具,信貸對市場影響至深。在房地產市場下行之際,多地傳出利率松動的消息。

在深圳:

此前已經有消息指出北京銀行下調了首套房基準利率上浮比例。11月26日,證券時報記者向招商銀行個貸經理采訪時得知,該行首套住宅房貸基準利率上浮12%,二套房上浮20%。有個貸經理告訴記者,現在準備接單以完成投放任務。

此前,深圳絕大部分商業銀行網點執行首套住宅基準利率上浮15%,二套住宅貸款利率執行基準利率上浮20%。不過,從10月份開始,全國部分城市銀行首套房貸利率已開始有下調跡象。

在北京:

個別銀行下調了房貸利率。比如民生銀行將首套房貸利率由上浮20%下調至上浮15%。不過,工農中建四大行的首套房貸利率仍然維持在10%。一位商業銀行北京某支行的個貸經理表示,該行當前首套房貸利率仍較基準利率上浮10%,并且在近期內無進一步回調空間,明年回調幾率也很低。

總體來看,北京房貸利率呈現穩中略降的態勢。融360監測數據顯示,10月北京首套房貸款平均利率為5.47%,環比下降0.36%,利率平均值較上期下跌2基點。二套房貸款平均利率為5.90%,環比下降0.17%,利率均值較上期下跌1基點。

廣州、杭州四大行利率也已經松動,盈客置業珠江新城地產中介經理稱,目前四大行首套利率上浮10%,有的大行最低可以做到基準利率8.5折。

杭州大行的房貸利率也明顯下調,10月以來,杭州工行、中行部分網點在杭州首套房利率上浮10%、二套上浮15%,此外一些股份行與外資行也紛紛下調。

分析認為,銀行下調按揭貸款利率并非釋放政策調整信號。

中國指數研究院的數據顯示,38個一二線城市成交面積基本持平,62個三四線城市成交面積也基本持平,樓市橫盤時代來臨。

成交量沒有增加,意味著新增按揭貸款不會增加。同時,房企著力回籠現金,加大了全款買房的優惠力度,間接抑制了銀行貸款。

雖然中長期消費貸款(購房貸款為主)依然增長,但增量同比卻是負增長,最多下降了21%。

沒有更多的新增貸款申請,銀行自然要著急了。

盡管有銀行通過短期消費貸款和經營貸款暗渡陳倉,但整個住戶貸款業務的增量已不像2016年那樣快速增長了。

由上圖可見,雖然住戶貸款每月依然還有增量,但增量同比已是持續下滑且自4月起進入負增長區間。

銀行下調按揭貸款利率才能吸引客戶新增貸款,畢竟銀行是靠吃貸款利差的商業機構。

現象5:網傳深圳房市要搞“熔斷”

近期,關于深圳房市的傳言很多,前些天滿屏還在刷“深圳斷供潮”“深圳7折拍賣房”,這廂又傳出一則重磅消息:“深圳房地產監管新規征求意見:上漲或下跌不得超過15%!”看來為了穩定市場,深圳要學股市搞“熔斷”。

不過,隨后就有辟謠消息傳出,表示這是誤讀,是誤解。深圳只是征求意見而已,而且是說調整幅度超過15%的要備案,并不是限制價格漲跌。但網上依舊炸開了鍋,畢竟無論漲跌,這個15%似乎就是當地政府的態度了。

分析認為,單從字面意思來看,當地并無做出“房價漲跌不得超過15%”的規定。只是要求,新房銷售必須進行價格備案。同時,房價調整幅度超過15%的,要重新申請備案,至于備案能否通過,這就另說。

要知道,限價政策是這一輪樓市調控的標配,本身并不新鮮,幾乎所有城市所有房企都在接受備案價指導。深圳新規的特殊之處在于,為樓市調整設定了一個明確的穩定調節器,15%就是閥門。

無論上漲還是下跌,只要幅度超過15%,都必須重新進行備案。言外之意有兩層:

第一層意思是,房價調整在15%以內的,房企有了決定權。這是對過去紋絲不動的限價政策的適時調整。在樓市下行的關頭,事實上放開了房企的局部定價空間,有利于開發商促銷去化。

第二層意思是,15%可能是一些地方的心理底線。所謂限價,實則就是價格指導。漲跌超過15%需要再次備案,表面上放開了限價空間,但實際上備案能否通過,則在兩可之間。

這一調節器的出現,或許說明在一些地方心中,15%是房價漲跌的可能接受范圍。

深圳的房價,曾經在全國一騎絕塵,一套普通房屋的單價就有六七萬元。而如今,政策由以前的全力防止上漲,到現在的“兩頭調控”,令人有“不知今夕何夕”之嘆。

現象6:地方坐不住了!

一二線城市迎來土地成交高峰,未來會怎樣影響房價?

據21世紀經濟報道,過去的10個月,土地流拍現象在多地上演。據廣發證券統計,前三季度土地流拍數量已達到888宗,10月百城土地溢價率下降至12年以來新低。

年內,大部分城市賣地金額漲幅放緩,截至11月26日,全國賣地最多的50大城市合計賣地3.21萬億,同比上漲7.3%,是多年來的最低漲幅。

到了年底,地方開始坐不住了。大部分賣地持平或者減少的城市,開始明顯增加土地供應;部分城市修改土地出讓規則,包括減少保證金、共用保證金等,減低土地成交門檻,導致年末土地成交高峰出現。

例如,11月7日,廣州集中掛牌了18宗地塊,總起拍價約316.8億元,刷新了今年起拍總價紀錄;同日,濟南一口氣推出12宗土地,總面積約為45萬平方米,總起始價約為46.49億元。

土地稀缺的深圳,也開始加推地塊。據深圳土地交易中心官網顯示,截至目前,11月共計有11宗地塊出讓,其中包括居住用地4宗,商業辦公地5宗,物流用地和工業用地各1宗。

據統計,一線城市11月供應土地合計高達90宗,刷新了最近幾年紀錄,而二線城市供應量也有所上漲,11月供應了土地合計1400宗,創年內新高。

大量的土地供應,在未來將轉化成房源入市,“2019年市場供應量將明顯上漲”,中原地產首席分析師張大偉表示。

數據顯示,11月北京供應住宅23期合計住宅套數多達6218套,10月、9月分別供應25期8918套、31期7570套。

然而,市場的反應卻不盡如人意。年內累計入市限競房項目合計31個項目39期,供應限競房套數為18580套,面積為216.5萬平米。而網簽銷售的套數僅3391套,簽約比例僅18.3%。

據此測算,入市項目的平均去化只有3成多。

張大偉分析,北京市場過去2年土地供應高峰逐漸開始反映到住宅房源數量上,預計后續還將有大量上市,購房者開始全面觀望。而限競房區域供應扎堆現象明顯,使得供大于求開始出現。

他預計,按照最近入市的節奏看,未來2個多月,還將有1-2萬套限競房入市,年底限競房將積壓庫存超過1000億。

巨大的供應給開發商帶來了競爭壓力。一家華南房企在北京的限競房項目銷售負責人表示,今年市場本來就在下滑,商品房的新房和二手房也在降價,限競房又這么多,項目的去化壓力很大。他認為,低價限競房的大量存在,在整體上已經改變了北京樓市的供求結構,平抑了房價。

現象7:網傳某大省部分地區出現樓市“斷供潮”

據微博“櫻桃說房子”爆料,某大省法院的一個信息通知,“今年以來,在中央加強房地產市場調控,經濟下行壓力加大等因素影響下,省部分地區出現樓市“斷供潮”,對房地產市場和金融秩序造成較大影響。根據省委要求,需收集全省法院審理的商品房買賣中涉金融借貸案件情況。”

法院維穩后,有望解決目前樓市面臨的一些問題。

2019年,中國房地產市場確定的8大趨勢

一線城市新盤滯銷,二線熱點城市割肉賣房,地方政府設立房價漲跌報備制度……種種跡象表明,無論是購房者,還是開發商,包括地方政府,對房地產市場只漲不跌的預期正在改變。

房地產市場的變化,與從中央到地方的持續調控密不可分。分類調控、因城施策等多種調控政策力度不減,一些地方還推出了“限購、限售、限價、限商、限貸”等綜合性政策措施,遏制了房價快速上升的苗頭,政策效應不斷顯現,樓市虛火幾已熄滅。

在未來一段時間內,只要各級政府繼續不放松調控政策,房地產市場的平穩運行將成為大概率事件。

中原地產首席分析師張大偉發文稱,還有30多天就到2019年,2018年不論如何撲騰,樓市已成定局。

2019年中國房地產市場確定的8大趨勢:

1:政策底部已經出現,市場底部何時出現未知!

2:房地產民企思考如何活下去,非民企拿地占主流;

3:2017-2018年是發愁如何買房,2019年將是如何退房;

4:地王售價與地價倒掛將普遍出現;

5:資金價格逐漸降低,開發商融資難有所緩解;

6:租賃企業將大量倒閉;

7:2018年是轉折點,2019年是小年;

8:2018-2019年房屋質量歷史最差,快周轉下,各種質量問題的爆發概率更是越來越高。

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