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2017房地產市場正達視點之高新區

2017/6/8 10:21:12 次瀏覽 分類:專家視點    作者:    來源:本站

“三限”頻襲,對高新區二手房市場影響有多大?
  自2016年7月31日開始,鄭州市房地產調控政策日漸升級,盡管如此,房價依然呈現增長趨勢。2017年調控力度持續加大,在限購、限貸基礎上加以限售,且調控范圍逐漸增大。日趨嚴密的調控之下,高新區熱點區域的二手房市場現況如何?

      我司主要以建成年份、交通及周邊環境等為劃分依據,將高新區熱點區域分為四個片區。以片區為單位調研具體房源狀況,并以具體小區為例分析市場行情。
  片區1:科學大道以北、長椿路以東,附近有河南工業大學(蓮花街校區)、鄭州大學(新校區) 、鄭州市中心醫院(高新區醫院)等,教育醫療等配套設施完善,且該片區的性價比較高,主要表現在房源新,價格適中等方面。


      片區1中成規模且市場交易相對活躍的小區有:萬豐慧城、高新錦繡苑、地質家園、錦華苑、西現代城、翠竹苑、國家863軟件園

片區 小區名稱 小區詳情 均價
1 銀屏路115號,萬豐慧城 2010年建成,雙氣,綠化、物業較好,以板樓、高層、小高層為主 均價13500元/㎡
2 銀杏路6號,高新錦繡苑 2010年建成,雙氣,以多層、小高層、高層為主 均價在12300元/㎡-13000元/㎡之間
3 科學大道81號,地質家園 2006年建成,綠化一般,雙氣,以多層為主 均價12500元/㎡
4 金菊街16號,錦華苑 2007-2009年間建成,綠化、物業狀況良好,以多層、小高層為主 均價在14000元/㎡-14500元/㎡之間
5 楓楊街15號,西現代城 2007年建成,以多層、小高層、高層等為主 均價在13000元/㎡左右
6 楓楊街12號,翠竹苑 2007年建成,以多層為主 均價在13000元/㎡左右
7 翠竹街6號,國家863軟件園 2006年建成,以多層、小高層為主 均價在8500元/㎡-9000元/㎡之間

    美景菩提片區:科學大道以南、瑞達路軸線周邊,附近有鄭州市中心醫院(信息工程大學分院)、鄭州愛樂谷國際幼兒園等,道路通達、交通便利。這個片區人車分流的不多,以地面停車方式為主。

    該片區中成規模且市場交易相對活躍的小區有:美景菩提、玉蘭雅庭、河南工業大學菁翠園、文雅青年公寓、宏蓮花園。

片區2 小區名稱 小區詳情 均價
1 科學大道59號,美景菩提 2012年建成,以高層為主 均價在14000元/㎡-15000元/㎡之間
2 玉蘭街6號,玉蘭雅庭 2005年建成,以多層為主 均價在11300元/㎡左右
3 瑞達路99號,河南工業大學菁翠園 2003年建成,以多層為主 均價在11300元/㎡左右
4 瑞達路97號,文雅青年公寓 2005年建成,以多層為主 均價在11300元/㎡左右
5 瑞達路91號,宏蓮花園 1997年建成,以多層為主 均價在11000元/㎡左右

    鄭州中學片區:瑞達路、梧桐街周邊,附近有鄭州市第二人民醫院(高新區分院)、鄭州市第三十七中學、鄭州中學、鄭中國際學校等,教育醫療等配套設施完備,相對較老的小區頗為集中,居住人口較為密集。

    該片區中成規模且市場交易相對活躍的小區有:快樂e家、陽光馥園、鄭州中學家屬區、西湖美景、啟明村、怡景花園、蓮花苑、金色嘉園、瑞達制藥公司家屬院。

片區3 小區名稱 小區詳情 均價
1 桂花西街5號,快樂e家 2005年建成,雙氣,以多層、小高層、板樓為主 均價 13000元/㎡
2 桂花西街3號,陽光馥園 2005年建成,雙氣,綠化狀況相對較差,以多層為主 均價12800元/㎡
3 櫻花街3號,鄭州中學家屬區 1998年建成,以多層為主 均價12500元/㎡
4 化工路40號,西湖美景 2007-2008年間建成,雙氣,綠化較好,物業一般,以多層為主 均價12000-12500元/㎡
5 瑞達路11號院,啟明村 1993年建成,以多層為主 均價10000元/㎡
6 瑞達路9號院,怡景花園 1994年建成, 以多層為主 均價10000元/平方米
7 蓮花街176號,高新區檢察院家屬院(蓮花苑) 2012年建成,小區較新,雙氣,地鐵口,以高層為主 均價12300元/平方米
8 瑞達路60號院,金色嘉園 2002年建成,物業綠化同區域偏上,小區規模較大,以多層為主 均價14000元/平方米
9 銀屏路1號,瑞達制藥公司家屬院 2002年建成,物業綠化同區域偏上,小區規模較大,以多層為主 均價9000 元/㎡

    五龍口片區:西三環以東、以五龍口南路為軸線,該片區毗鄰中原區,附近有丹尼斯(電廠路)、聯華超市(冉屯東路)、鄭州華峰中醫院、西湖春天幼兒園、五龍口小學、秦嶺中學等,配套設施相對比較完備,區域發展成熟。

    該片區中成規模且市場交易相對活躍的小區有:通和明鏡臺、紅河瀛園一期、紅河瀛園二期、西湖春天。 

片區4 小區名稱 小區詳情 均價
1 秦嶺路66號,通和明鏡臺 2009年建成,雙氣,小區規模較大,密度較低,共28棟樓,以多層為主 均價13700元/㎡
2 電廠路27號,紅河瀛園一期 2009-2010年間建成,綠化狀況相對較差,物業一般,以多層為主 均價13300元/平方米,高層 13000元/平方米
3 電廠路27號,紅河瀛園二期 2011年建成,園林綠化及物業管理均優于一期,以多層、高層為主 均價多層13500元/㎡,高層 13000元/㎡
4 五龍口南路9號院,西湖春天 2002年、2011年建成,整體低密,居住舒適度一般;以多層、小高層為主, 均價在13300元/㎡-13500 元/㎡之間


    本文所論及的區域比較大,總體來說,小編主要有以下幾點建議:
  1、居住舒適度和規劃有直接關系,因此有購房需求的朋友真的要好好研究小區規劃,容積率和車位是重中之重;
  2、一個小區的置換高潮一般有兩次,一次是剛交房一年內,另一次是交房5年后,如果過了這兩次置換高潮,小區出房率就會越來越低。因此,有需求的客戶要把握這兩次機會。
  3、在二手房市場中,一旦小區置換高潮過去,除了采光問題,其它的都不是問題,所以不好的樓棟、不好的樓層、不好的戶型也都會在沒得挑的基礎上價格堅挺。
  4、對于首付不寬裕的剛需客戶,老家屬院還是不錯的選擇。


    以上數據來源于河南正達RPS房價通系統http://rps.hnzdpg.com(合作請聯系QQ:729505638)

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